Disse vedtektene er vedtatt på ekstraordinært sameiermøte 24. august 2009, sist endret av årsmøtet 17.juni 2020.
Vedtektene er fastsatt av årsmøtet (generalforsamlingen) i sameiet. Endringer av vedtektene vedtas av årsmøtet. Det kreves 2/3-dels flertall.
- NAVN OG FORMÅL
Sameiets navn er Sameiet Rosenborg Park B1. Sameiet består av leiligheter og fellesareal, inndelt i 40 boligseksjoner og 1 næringsseksjon. Det er fastsatt en sameiebrøk for hver eierseksjon.
Sameiet skal ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjonen av eiendommen gnr. 410, bnr. 725 i Trondheim kommune.
Den enkelte eierseksjon skal brukes til boligformål, med unntak av seksjon 1 som er regulert til offentlig formål. De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter er fellesareal. Seksjonen og fellesarealene kan bare benyttes i samsvar med formålet, og må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner.
- RÅDERETT
Sameieren plikter å overholde bestemmelsene i lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt generelle ordensregler fastsatt av årsmøtet.
Hver sameier har eksklusiv bruksrett til den eierseksjon vedkommende sameier har grunnbokshjemmel til. Sameierne kan fritt pantsette, selge og leie ut sine eierseksjoner. Ingen kan erverve mer enn to eierseksjoner i sameiet, med de unntak som følger av lov om eierseksjoner § 23.
Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til styret eller sameiets forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker.
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.
Sameierne har ikke forkjøpsrett.
Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Både utvendige og innvendige bygningsmessige forandringer eller installasjoner skal meldes til styret.
Alle seksjoner som har kjøpt leilighet med parkeringsplass i parkeringskjeller har eksklusiv bruksrett til parkeringsareal på felleareal i kjeller. Øvrige seksjoner har ikke rett til parkering på sameiets eiendom. Eneretten gjelder frem til 1. januar 2048, jfr. eierseksjonsloven § 25, og kan ikke endres uten samtykke fra de seksjonseiere som er direkte berørt.
Styret skal til enhver tid holde oversikt over hvem som har bruksrett til hvilke plasser.
Sameiet disponerer to parkeringsplasser i parkeringskjeller tilpasset personer med nedsatt funksjonsevne (HC-plasser) . Styret kan tildele disse plassene til seksjonseiere med HC-bevis som allerede har kjøpt leilighet i sameiet med parkeringsplass i parkeringskjeller. De som disponerer HC-plass uten særskilt behov kan da pålegges å bytte parkeringsplass. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endringen.
Øvrige bytter av parkeringsplasser skal skje med samtykke fra de seksjonseiere som er berørt. Sameiet skal forhåndsgodkjenne alle bytter av parkeringsplasser.
Sameiet har en felles ladepark for lading av elbil og ladbar hybrid bil som er lagt opp til å dekke alle p-plasser. Alle som har behov for lading må tilknytte seg denne ladeparken ved å opprette en avtale direkte mellom sameier og ekstern leverandøren. Grunnet brannfare eller overbelastning av hovedsikring, er det ikke tillatt og lade elbil eller ladbar hybrid bil fra andre elektriske kontakter eller ladebokser, enn det som er nevnt over.
- FELLESKOSTNADER
Felleskostnader er alle utgifter ved eiendommens drift og vedlikehold som ikke er knyttet til den enkelte eierseksjon. Den enkelte sameier skal innen den 1. hver måned forskuddsvis innbetale et akontobeløp til dekning av sin andel av felleskostnadene. Beløpets størrelse fastsettes av styret slik at de samlede akontobeløp med rimelig margin dekker de felleskostnader som antas å ville påløpe i løpet av ett år. Eventuelt overskudd skal ikke tilbakebetales, men skal hensyntas ved fastsettelse av akontobeløpet for neste periode. Det kan fastsettes at det også skal innbetales til et vedlikeholdsfond.
Utgifter til kabel-tv, internett, telefonitjenester samt renhold fordeles likt mellom sameierne. Utgifter til fjernvarme til oppvarming av vann fordeles etter forbruk. Det skal foretas avlesning og avregning av hver bruksenhets vannmåler den 1. januar hvert år, med mindre styret bestemmer en annen dato. Eventuell avlesning og avregning av vannmåler i forbindelse med eierskifter må avtales særskilt mellom selger og kjøper. Resten av felleskostnadene fordeles etter størrelsen på sameiebrøkene, med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.
Unnlatelse av å betale fastsatt andel av fellesutgifter anses som vesentlig mislighold og kan gi sameiet rett til å kreve seksjonen solgt, jfr eierseksjonsloven § 38. Det er lovbestemt panterett til sikkerhet for de andre sameiernes krav på dekning av felleskostnader.
- VEDLIKEHOLD AV BRUKSENHETER
Det påhviler den enkelte sameier å besørge og bekoste innvendig vedlikehold av bruksenheten og andre arealer som sameieren har enerett til å bruke, herunder innvendige flater på balkong. Sameieren har også vedlikeholdsansvaret for vann- og avløpsledninger fra forgreiningspunktet på stamledningsnettet inn til bruksenheten og for sikringsskapet og elektriske ledninger og opplegg i bruksenheten. Sameieren har plikt til å gjennomføre forsvarlig vedlikehold, slik at det ikke oppstår skade på fellesarealene eller bruksenhetene eller ulemper for andre sameiere.
Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger og lignende skal skje etter samlet plan for den enkelte bygning, og etter skriftlig forhånds godkjenning av styret.
Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlig betydning for de øvrige sameiere, skal styret forelegge spørsmålet for årsmøtet til avgjørelse.
Innvendige forandringer er tillatt i den utstrekning de ikke kommer i strid med bygningsforskriftene eller andre offentlige bestemmelser gjeldende for eiendommen.
Det presiseres at den enkelte sameier har ansvar for følgende innenfor sin bruksenhet:
Skade på vinduer (inkludert punkteringer), skade på ytterdør inn til hver enkelt leilighet inkludert skifte av lås, varmekabler på bad, røykvarsler inne i leiligheten. Skader på innglassing av ballkong er også den enkeltes sameiers ansvar, såfremt det ikke inngår under naturskade og dekkes av fellesskapets bygningsforsikring.
En sameier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, skal erstatte tap dette påfører andre sameiere, jf. eierseksjonsloven § 34.
- VEDLIKEHOLD AV FELLESAREAL, VEDLIKEHOLDSFOND
Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like og bekostes av sameiet slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at sameierne unngår ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskiftning når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader. Sameiet har ansvar for utskiftning av sluk, vinduer og ytterdører i de enkelte bruksenheter. Sikring av god service på ventilasjonsanlegg kan gjennomføres ved å inngå felles vedlikeholdsavtaler.
Sameiet har ikke ansvar for drift av uteareal utenfor seksjon 1, jfr. avtale mellom utbygger og Trondheim kommune.
Styret er ansvarlig for at nødvendig vedlikehold blir gjennomført. Sameiet skal erstatte det tap forsømt vedlikehold påfører sameierne etter reglene i eierseksjonsloven § 35.
Årsmøtet kan med to tredjedels flertall vedta avsetning til vedlikeholdsfond.
6. STYRET
Sameiet skal ha et styre som skal bestå av tre-fem medlemmer. Det kan velges varamedlemmer. Styret velges av årsmøtet med alminnelig flertall. Styrets leder velges særskilt. Ved valg anses den eller de kandidater som oppnår flest stemmer som valgt, selv om den enkelte ikke oppnår flertall av de avgitte stemmer. Styremedlemmene kan gjenvelges. Kun fysiske personer kan være styremedlemmer.
- STYRETS KOMPETANSE
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i årsmøtet.
Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i årsmøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller årsmøtets vedtak i det enkelte tilfelle.
Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter. To styremedlemmer i fellesskap forplikter sameierne og tegner sameiets navn.
I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsfører representere sameierne på samme måte som styret.
- STYREMØTET
Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.
Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene.
Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styreleder til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll fra styremøtene, som underskrives av de fremmøtte styremedlemmene.
- ÅRSMØTET
Den øverste myndighet i sameiet utøves av årsmøtet.
Ordinært årsmøte holdes hvert år innen utgangen av juni. Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
Hver seksjon har én stemme. Sameiere har rett til å møte med fullmektig med gyldig fullmakt.
Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over de saker som behandles og alle vedtak som treffes av årsmøtet. Protokollen underskrives av møtelederen og minst en av de tilstedeværende sameierne valgt av årsmøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne.
- INNKALLING TIL ÅRSMØTET
Innkalling til årsmøtet skal skje skriftlig til sameierne med varsel på minst åtte dager, høyst tjue dager. Ekstraordinært årsmøte kan, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist, som likevel skal være minst tre dager. Som skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon.
Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for årsmøtet, og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.
Dersom et forslag som etter lov om eierseksjoner eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall skal behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.
Senest en uke før ordinært årsmøte skal styrets årsregnskap med revisjonsberetning sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal også være tilgjengelige i årsmøtet.
Blir årsmøte som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak i årsmøte ikke innkalt, kan en sameier, et styremedlem eller forretningsfører kreve at skifteretten snarest, og for sameiernes felles kostnad, innkaller til årsmøte.
- SAKER SOM SKAL BEHANDLES PÅ ORDINÆRT ÅRSMØTE
På det ordinære årsmøtet skal disse saker behandles:
- Styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår
- Valg av styremedlemmer
- Andre saker som er nevnt i innkallingen
- MØTELEDELSE OG FLERTALLSKRAV
Årsmøtet skal ledes av styrelederen med mindre årsmøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver være sameier.
Med de unntak som følger av loven eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet foretas loddtrekning.
Årsmøtet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gå visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.
Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene i årsmøtet for vedtak om:
- a) endring av vedtektene
- b) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold,
- c) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,
- d) salg, kjøp, bortleie eller leie av deler av tomten eller innvendig fellesarealer, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,
- e) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning,
- f) samtykke til endring av formål for bruksenheter, og til reseksjonering som medfører øking av det samlede stemmetall,
- g) tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 % av de årlige fellesutgiftene
Følgende beslutninger krever samtykke fra de seksjonseiere det gjelder:
- at eierne av bestemte seksjoner plikter å holde deler av fellesarealet vedlike
- innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige disposisjonsretten over seksjonen
- innføring av vedtektsbestemmelser om en annen fordeling av felleskostnadene enn det som følger av pkt. 3.
Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, oppløsning av sameiet samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere. Det samme gjelder tiltak som går ut over sameiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører.
- HABILITETSREGLER FOR ÅRSMØTE OG STYRE
Ingen kan som sameier eller fullmektig eller ved fullmektig delta i noen avstemming på årsmøtet om rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar, eller om pålegg om salg eller fravikelse av egen seksjon. Heller ikke kan noen delta i avstemming om slike saker overfor tredjemann dersom man har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken.
Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelser av noe spørsmål som vedkommende selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.
- FORRETNINGSFØRER
Årsmøtet kan med alminnelig flertall vedta at sameiet skal ha en forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og eventuelt andre funksjonærer, gir instruks for dem, fastsetter deres lønn og fører tilsyn med at de oppfyller sine plikter. Det hører også under styret å si dem opp eller gi dem avskjed.
- REVISJON OG REGNSKAP
Sameiets revisor velges av årsmøteårsmøtet og tjenestegjør inntil ny revisor velges.
Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskap for foregående kalenderår skal legges frem på ordinært årsmøte.
- FORSIKRING
Eiendommen skal til enhver tid holdes betryggende forsikret i godkjent selskap. Styret er ansvarlig for at forsikring tegnes og at forsikringspremie betales.
Påkostninger på den enkelte bruksenhet som ikke omfattes av sameiets fellesforsikring, må den enkelte sameier selv forsikre på betryggende måte. Innboforsikring må tegnes av den enkelte sameier.
- TAUSHETSPLIKT
Alle tillitsvalgte og ansatte i sameiet plikter å hindre at andre får tilgang til det vedkommende i forbindelse med tjenesten eller arbeidet har fått vite om noens personlige forhold.
Taushetsplikten gjelder også etter at vedkommende har avsluttet tjenesten eller arbeidet. Den tillitsvalgte eller ansatte kan ikke utnytte opplysinger som nevnt ovenfor i egen virksomhet eller i tjeneste for andre.
- MISLIGHOLD
Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonsloven § 38.
Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegget om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.
- FRAVIKELSE
Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameiernes oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13, jfr. lov om eierseksjoner § 39.
- FORHOLDET TIL LOV OM EIERSEKSJONER
Lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 nr. 65 kommer til anvendelse i den utstrekning ikke annet følger av disse vedtekter.